Kurtaxe
Sie variiert je nach Standard zwischen 1 € und 4 € pro Person und Nacht. Sie finanziert die nachhaltige touristische Entwicklung des Baskenlandes.
Hilfecenter & FAQ
Die Vermietung im Baskenland 2026 verstehen: Vorschriften, Nutzung und Expertentipps.
Finden Sie Ihre authentische Unterkunft
Das Wichtigste in Kürze
Was ist eine möblierte Touristenunterkunft (Meublé de tourisme) im Baskenland?
Im Jahr 2026 ist die Definition einer **möblierten Touristenunterkunft** präziser denn je. Es handelt sich um möblierte Villen, Wohnungen oder Studios zur ausschließlichen Nutzung durch den Mieter, die einer durchreisenden Kundschaft angeboten werden, deren Aufenthalt durch eine tageweise, wochenweise oder monatsweise Anmietung gekennzeichnet ist und die dort keinen Wohnsitz begründet.
Es ist entscheidend, die möblierte Touristenunterkunft vom **Gästezimmer (Chambre d'hôte)** (wo der Bewohner anwesend ist) oder vom gelegentlich vermieteten **Hauptwohnsitz** zu unterscheiden. Im Baskenland unterscheiden sich die Vorschriften radikal, je nachdem, ob Sie Ihre eigene Wohnung oder eine als Kapitalanlage dienende Immobilie vermieten. Erkunden Sie unsere authentischen Hotels, um die verschiedenen Unterkunftsarten zu vergleichen.
Vorschriften nach Zone
Das angespannte Gebiet (Zone Tendue) (24 Gemeinden)
Biarritz, Bayonne, Anglet, Saint-Jean-de-Luz, Hendaye...
- ✔ Obligatorische Nutzungsänderung
- ✔ Strenges Kompensationsprinzip
- ✔ Registrierungsnummer erforderlich
Hinterland & Dörfer
Espelette, Itxassou, Ascain (außerhalb des angespannten Gebiets)...
Hier sind die Vorschriften flexibler, werden aber weiterhin von den örtlichen Rathäusern geregelt, um die Authentizität zu bewahren.
- ✔ Einfache Anmeldung beim Rathaus
- ✔ Standard-Kurtaxe
Die Herausforderung der Kompensation
Für jeden Quadratmeter, der in eine saisonale Vermietung umgewandelt wird, müssen Sie einen Quadratmeter dauerhaften Wohnraum in derselben Gemeinde schaffen.
"Eine strenge Maßnahme, die 2025 in Kraft trat, um den lokalen Immobilienmarkt zu schützen und den Basken das Wohnen zu ermöglichen."
Hauptwohnsitz oder Zweitwohnsitz: Was sind die Unterschiede?
1 Hauptwohnsitz
Sie bewohnen ihn mindestens 8 Monate im Jahr. Sie können ihn innerhalb der Grenze von 120 Tagen pro Jahr frei vermieten. Darüber hinaus wird er zu einer möblierten Touristenunterkunft und erfordert eine Nutzungsänderung.
2 Zweitwohnsitz
Ab der ersten Übernachtung in der saisonalen Vermietung im angespannten Gebiet müssen Sie eine Genehmigung zur Nutzungsänderung mit Kompensation einholen. Das ist die goldene Regel für 2026.
"Achtung Mieter! Die Untervermietung ohne schriftliche Zustimmung Ihres Vermieters und ohne Einhaltung der Mietobergrenzen ist strengstens untersagt und kann zur Kündigung des Mietvertrags führen."
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Beantworten Sie 3 Fragen, um herauszufinden, ob Sie die Vorschriften der Communauté d'Agglomération Pays Basque (CAPB) einhalten.
1. Wo befindet sich Ihre Immobilie?
Der DPE (Energieausweis): Die andere Säule der Vermietung im Jahr 2026
Seit 2025 ist es nicht mehr möglich, eine möblierte Touristenunterkunft mit der Energieeffizienzklasse "G" in einem angespannten Gebiet zu vermieten. Ab 2026 wird dieses Verbot auf die Klasse "F" ausgeweitet. Der ökologische Wandel steht im Mittelpunkt unseres Ansatzes.
A-D
Keine Einschränkungen. Ideal zur Optimierung Ihrer Rentabilität.
E
Bis 2030 müssen Arbeiten eingeplant werden, um weiterhin vermieten zu können.
F-G
Vermietung ohne energetische Sanierung verboten.
Steuern und Sanktionen: Was Sie wissen müssen
Das strafrechtliche Risiko
Bis zu 100.000 € Strafe
bei illegaler Nutzungsänderung oder Betrug bei der Kompensation. Die CAPB führt regelmäßige Kontrollen durch.
Registrierungsnummer
Obligatorisch in ALLEN Anzeigen. Ohne sie sind die Plattformen unter Androhung schwerer Strafen verpflichtet, Ihr Angebot zu entfernen.
Ihre am häufigsten gestellten Fragen
Darf ich meine Garage in eine möblierte Touristenunterkunft umwandeln? ▼
Ja, aber dies erfordert eine Genehmigung zur Nutzungsänderung und in angespannten Gebieten eine Kompensation. Die umgewandelte Räumlichkeit muss den Mindeststandards für Wohnraum und den städtebaulichen Vorschriften der Gemeinde entsprechen.
Welche Ausnahmen vom Kompensationsprinzip gibt es? ▼
Es gibt nur wenige Ausnahmen. Die häufigste ist die gemischte Vermietung: 9 Monate lang an einen Studenten vermieten (Studentenmietvertrag) und saisonal während der 3 Sommermonate. Bestimmte befristete Genehmigungen für natürliche Personen sind unter strengen Bedingungen möglich.
Was tun bei Lärmbelästigung durch meine Mieter? ▼
Der Eigentümer ist für die Ruhe in der Nachbarschaft verantwortlich. Wir empfehlen die Installation von Lärmsensoren (ohne Audioaufzeichnung), die Aufnahme einer Klausel zur Rücksichtnahme auf die Nachbarschaft im Vertrag und die Weitergabe der Hausordnung an die Reisenden.
Welche Vorteile hat eine Langzeitmiete? ▼
Die Langzeitmiete bietet Einkommensstabilität, eine vereinfachte Verwaltung und umgeht die Kompensationsauflagen. Konsultieren Sie unsere Langzeitangebote für weitere Details zur Rentabilität im Jahr 2026.
Immobilieninvestitionen im Baskenland 2026: Erfolgreiche Strategien
Der Markt hat sich gewandelt. Die Zeiten der uneingeschränkten "rein saisonalen Vermietung" sind vorbei. Heute setzen kluge Investoren auf hybride Modelle oder strategische Standorte.
01.
Der Mobilitätsmietvertrag (Bail Mobilité)
Für Berufstätige oder Studenten, von 1 bis 10 Monaten. Vorteilhafte Steuern (LMNP) und keine Kompensation erforderlich.
02.
Das Hinterland
Gemeinden wie Espelette oder die Dörfer im Labourd bieten weniger regulatorischen Druck und eine stark steigende touristische Nachfrage.
03.
Luxus und das Außergewöhnliche
Die Knappheit an Prestigeobjekten ermöglicht es, trotz der Compliance-Kosten hohe Renditen zu erzielen. Entdecken Sie unsere Luxusunterkünfte.
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