Tasa Turística
Varía de 1€ a 4€ por persona y noche según la categoría. Financia el desarrollo turístico sostenible del País Vasco.
Centro de Ayuda y FAQ
Entender el alquiler en el País Vasco en 2026: Normativa, Usos y Consejos de expertos.
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Lo esencial que debe saber
¿Qué es un alojamiento turístico amueblado en el País Vasco?
En 2026, la definición de un **alojamiento turístico amueblado** es más precisa que nunca. Se trata de villas, apartamentos o estudios amueblados, para uso exclusivo del inquilino, ofrecidos a una clientela de paso que realiza una estancia caracterizada por un alquiler por días, semanas o meses, y que no establece allí su domicilio.
Es crucial distinguir el alojamiento turístico amueblado de la **habitación de huéspedes** (donde el habitante está presente) o de la **residencia principal** alquilada puntualmente. En el País Vasco, la normativa difiere radicalmente dependiendo de si alquila su propia vivienda o una inversión de alquiler. Explore nuestros hoteles auténticos para comparar los modos de alojamiento.
Normativa por Zona
La Zona Tensionada (24 municipios)
Biarritz, Bayonne, Anglet, Saint-Jean-de-Luz, Hendaye...
- ✔ Cambio de uso obligatorio
- ✔ Principio de compensación estricto
- ✔ Número de registro requerido
Interior y Pueblos
Espelette, Itxassou, Ascain (fuera de la zona tensionada)...
Aquí, la normativa es más flexible pero sigue estando regulada por los ayuntamientos locales para preservar la autenticidad.
- ✔ Declaración simple en el ayuntamiento
- ✔ Tasa turística estándar
El desafío de la Compensación
Por cada m² transformado en alquiler vacacional, debe crear un m² de vivienda permanente en el mismo municipio.
"Una medida firme que entró en vigor en 2025 para proteger el mercado inmobiliario local y permitir a los vascos acceder a una vivienda."
Residencia Principal o Secundaria: ¿Cuáles son las diferencias?
1 Residencia Principal
La ocupa al menos 8 meses al año. Puede alquilarla libremente con un límite de 120 días al año. Más allá de eso, se convierte en un alojamiento turístico amueblado y requiere un cambio de uso.
2 Residencia Secundaria
Desde la primera noche de alquiler vacacional en la zona tensionada, debe obtener una autorización de cambio de uso con compensación. Esta es la regla de oro en 2026.
"¡Atención inquilinos! Subarrendar sin el acuerdo por escrito de su propietario y sin respetar los topes de alquiler está estrictamente prohibido y es motivo de rescisión del contrato de arrendamiento."
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Responda a 3 preguntas para saber si cumple con la normativa de la Comunidad de Aglomeración del País Vasco (CAPB).
1. ¿Dónde se encuentra su propiedad?
El DPE (Certificado de Eficiencia Energética): El otro pilar del alquiler en 2026
Desde 2025, ya no es posible alquilar un alojamiento turístico clasificado con la letra "G" en una zona tensionada. A partir de 2026, esta prohibición se extiende a la clase "F". La transición ecológica está en el centro de nuestro enfoque.
A-D
Sin restricciones. Ideal para optimizar su rentabilidad.
E
Obras a prever antes de 2030 para poder seguir alquilando.
F-G
Alquiler prohibido sin renovación energética.
Fiscalidad y Sanciones: Lo que hay que recordar
El Riesgo Penal
Hasta 100.000 € de multa
en caso de cambio de uso ilegal o de fraude en la compensación. La CAPB realiza controles regulares.
Número de Registro
Obligatorio en TODAS las plataformas de anuncios. Sin él, las plataformas están obligadas a retirar su oferta bajo pena de fuertes sanciones.
Sus preguntas más frecuentes
¿Puedo transformar mi garaje en un alojamiento turístico amueblado? ▼
Sí, pero esto requiere una autorización de cambio de uso y, en zona tensionada, una compensación. El local transformado debe respetar las normas de habitabilidad y las reglas de urbanismo del municipio.
¿Cuáles son las excepciones al principio de compensación? ▼
Existen pocas excepciones. La más común es el alquiler mixto: alquilar a un estudiante durante 9 meses (contrato de estudiante) y de forma vacacional durante los 3 meses de verano. Son posibles algunas autorizaciones temporales para personas físicas bajo condiciones estrictas.
¿Qué hacer en caso de ruidos molestos de mis inquilinos? ▼
El propietario es responsable de la tranquilidad del vecindario. Recomendamos la instalación de sensores de ruido (sin grabación de audio), la inclusión de una cláusula de respeto al vecindario en el contrato y la comunicación de las normas de la comunidad a los viajeros.
¿Cuáles son las ventajas de un alquiler de larga duración? ▼
El alquiler de larga duración ofrece una estabilidad de ingresos, una gestión simplificada y escapa a las obligaciones de compensación. Consulte nuestras ofertas de larga duración para más detalles sobre la rentabilidad en 2026.
Invertir en el País Vasco en 2026: Estrategias Ganadoras
El mercado ha mutado. La época del "todo vacacional" sin restricciones ha terminado. Hoy en día, los inversores astutos recurren a modelos híbridos o ubicaciones estratégicas.
01.
El Contrato de Movilidad
Para profesionales o estudiantes, de 1 a 10 meses. Fiscalidad ventajosa (LMNP) y no se requiere compensación.
02.
El Interior
Municipios como Espelette o los pueblos del Labort ofrecen una menor presión normativa y una demanda turística en fuerte aumento.
03.
El Lujo y lo Excepcional
La escasez de propiedades de prestigio permite mantener altos rendimientos a pesar de los costes de cumplimiento. Descubra nuestros alquileres de lujo.
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