Taxa Turística
Varia de 1€ a 4€ por pessoa e por noite, dependendo do padrão. Financia o desenvolvimento turístico sustentável do País Basco.
Centro de Ajuda e FAQ
Compreender o arrendamento no País Basco em 2026: Regulamentação, Usos e Conselhos de especialistas.
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O essencial a saber
O que é um alojamento local (meublé de tourisme) no País Basco?
Em 2026, a definição de um **alojamento local (meublé de tourisme)** é mais precisa do que nunca. Trata-se de moradias, apartamentos ou estúdios mobilados, de uso exclusivo do inquilino, oferecidos a uma clientela de passagem que aí efetua uma estadia caracterizada por um arrendamento à diária, à semana ou ao mês, e que não estabelece aí o seu domicílio.
É crucial distinguir o alojamento local do **quarto de hóspedes** (onde o habitante está presente) ou da **residência principal** arrendada pontualmente. No País Basco, a regulamentação difere radicalmente consoante arrende a sua própria habitação ou um investimento de arrendamento. Explore os nossos hotéis autênticos para comparar os modos de alojamento.
Regulamentação por Zona
A Zona de Alta Procura (24 municípios)
Biarritz, Bayonne, Anglet, Saint-Jean-de-Luz, Hendaye...
- ✔ Alteração de uso obrigatória
- ✔ Princípio de compensação estrito
- ✔ Número de registo exigido
Interior e Aldeias
Espelette, Itxassou, Ascain (fora da zona de alta procura)...
Aqui, a regulamentação é mais flexível, mas permanece enquadrada pelas câmaras municipais locais para preservar a autenticidade.
- ✔ Declaração simples na câmara municipal
- ✔ Taxa turística normal
O desafio da Compensação
Por cada m² transformado num arrendamento sazonal, deve criar um m² de habitação permanente no mesmo município.
"Uma medida forte que entrou em vigor em 2025 para proteger o mercado imobiliário local e permitir que os bascos tenham acesso à habitação."
Residência Principal ou Secundária: Quais as diferenças?
1 Residência Principal
Ocupa-a durante pelo menos 8 meses por ano. Pode arrendá-la livremente até ao limite de 120 dias por ano. Para além disso, torna-se um alojamento local e exige uma alteração de uso.
2 Residência Secundária
A partir da primeira noite em arrendamento sazonal na zona de alta procura, deve obter uma autorização de alteração de uso com compensação. É a regra de ouro em 2026.
"Atenção inquilinos! Subarrendar sem o acordo escrito do seu senhorio e sem respeitar os limites máximos de renda é estritamente proibido e passível de rescisão do contrato de arrendamento."
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Responda a 3 perguntas para saber se está em conformidade com a regulamentação da Comunidade de Aglomeração do País Basco (CAPB).
1. Onde se situa o seu imóvel?
O DPE (Certificado Energético): O outro pilar do arrendamento em 2026
Desde 2025, já não é possível arrendar um alojamento local classificado com "G" numa zona de alta procura. A partir de 2026, esta proibição estende-se às classes "F". A transição ecológica está no centro da nossa abordagem.
A-D
Nenhuma restrição. Ideal para otimizar a sua rentabilidade.
E
Obras a prever até 2030 para continuar a arrendar.
F-G
Arrendamento proibido sem renovação energética.
Fiscalidade e Sanções: O que deve reter
O Risco Penal
Até 100 000 € de multa
em caso de alteração de uso ilegal ou de fraude na compensação. A CAPB efetua controlos regulares.
Número de Registo
Obrigatório em TODAS as plataformas de anúncios. Sem ele, as plataformas são obrigadas a retirar a sua oferta sob pena de sanções pesadas.
As suas perguntas mais frequentes
Posso transformar a minha garagem num alojamento local? ▼
Sim, mas isso requer uma autorização de alteração de uso e, na zona de alta procura, uma compensação. O local transformado deve respeitar as normas de habitabilidade e as regras de urbanismo do município.
Quais são as derrogações ao princípio de compensação? ▼
Existem poucas derrogações. A mais comum é o arrendamento misto: arrendar a um estudante durante 9 meses (contrato de estudante) e de forma sazonal durante os 3 meses de verão. Algumas autorizações temporárias para pessoas singulares são possíveis sob condições estritas.
O que fazer em caso de ruído por parte dos meus inquilinos? ▼
O proprietário é responsável pela tranquilidade da vizinhança. Recomendamos a instalação de sensores de ruído (sem gravação de áudio), a inclusão de uma cláusula de respeito pela vizinhança no contrato e a comunicação do regulamento do condomínio aos viajantes.
Quais são as vantagens de um arrendamento de longa duração? ▼
O arrendamento de longa duração oferece uma estabilidade de rendimentos, uma gestão simplificada e escapa aos constrangimentos de compensação. Consulte as nossas ofertas de longa duração para mais detalhes sobre a rentabilidade em 2026.
Investir no País Basco em 2026: Estratégias Vencedoras
O mercado mudou. A época do "totalmente sazonal" sem restrições acabou. Hoje, os investidores experientes viram-se para modelos híbridos ou localizações estratégicas.
01.
O Contrato de Mobilidade
Para profissionais ou estudantes, de 1 a 10 meses. Fiscalidade vantajosa (LMNP) e sem necessidade de compensação.
02.
O Interior
Municípios como Espelette ou as aldeias de Labourd oferecem uma menor pressão regulamentar e uma procura turística em forte crescimento.
03.
O Luxo e o Excecional
A raridade dos imóveis de prestígio permite manter rendimentos elevados, apesar dos custos de conformidade. Descubra os nossos arrendamentos de luxo.
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